Производственная практика: анализ рынка недвижимости Омской области

Цель работы: рассчитать стоимость объекта недвижимости с применением разных подходов.
Для выполнения цели были поставлены следующие задачи:
- проанализировать рынок продаж складских помещений в Омской области;
- описать объект оценки;
- рассмотреть этапы и алгоритм процесса оценки;
- рассчитать стоимость объекта с применением разных подходов оценки.
Объект исследования: Складское помещение
Для проведения исследования использовались следующие методы: анализ, сравнение, измерение.

1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ (в той части, к которой относится выбранный объект оценки)
1.1 Общая характеристика выбранного сегмента рынка недвижимости
Производственно-складские объекты — это здания или помещения, предназначенные для ведения промышленной или складской деятельности в соответствии с ОКВЭД (приказ Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст., разделы С, H и т.п. На рынке производственно-складской недвижимости преобладает ряд основных ценообразующих факторов: транспортная доступность, наличие подъездных путей, коммуникаций, отделка, состояние и др. Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города в промышленных зонах. Существуют также промплощадки в центральных частях города, сохранившиеся и зачастую уже «вымирающие» - часть территорий используются не по назначению вместе со строениями, а часть переведена в другие виды 16 использования с возможностью возведения более оправданных с коммерческой точки зрения объектов. Огромное количество физических объектов, расположенных на территории действующих производственных комплексов, особенно в составе предприятий оборонного комплекса (действующих в Октябрьском АО), не представляют собой объекты активного рыночного оборота. Самым «дорогим» округом стал Центральный со средней ценой 1 кв.м. в 12 888 руб./кв.м, что более чем на тысячу рублей превосходит среднегородской показатель. Цены предложений на рынке изменились незначительно, но ощутимо. Средний показатель по городу стал ниже на 3,0% за квартал и на 2,7% за прошедшие три квартала года. В разрезе округов колебания в течении третьего квартала находятся в диапазоне от 0,9 до 3,3% со знаком минус, а с начала года изменения цен отмечены в диапазоне от 1,7 до 6,5% также в отрицательную сторону. Особенно много производственных и складских помещений масштаба свыше 1000 кв.м. создавалось в советское время, где потребности в таких площадях существовали гораздо большие. Сейчас все больше производств отказываются от массовых объемов складирования или крупных производств, а мелкий бизнес не нуждается в столь объемных площадках. Поэтому все чаще мы встречаем предложения, где производственно-складские объекты расположились менее чем на 100 кв.м. (на сегодняшний день это уже 4,3% рынка), на 100-250 кв.м., коих уже 28,1%. Во всех пяти округах лидером количеству объектов стал диапазон площади свыше 1000 кв.м., а больше всего таковых объектов сосредоточено в Центральном округе. Такая же картина и во всех остальных диапазонах площадей– больше всего объектов расположено в ЦАО. Рынок производственно-складской недвижимости сохраняет стабильные позиции в течении 3 квартала – изменение произошло незначительное, а в секторе аренды и вовсе осталось на прежнем уровне. По мнению экспертов, недвижимость складского и особенно производственная недвижимость сегодня пользуется спросом. Однако, потенциальные покупатели предъявляют к объектам высокие требования как по расположению (наличие удобного подъезда к зданию и удобной транспортной развязки всегда приветствуется), так и по техническому состоянию и оснащенности объекта. В связи с небольшими объемами строительства производственных объектов в последние годы, к сожалению, очень многие предлагаемые склады и производственные здания требуют существенных вложений в поддержание функциональной эксплуатации.
В целом, рынок производственно-складской недвижимости на сегодняшний день находится в состоянии, близком к «застойному». Перспективы открытия новых производств, а также активное использования складских комплексов для сопровождения деятельности торговых предприятий, на фоне новостей о стабилизации экономической ситуации в России, поддерживают рынок, не давая ему существенно «провалиться» в цене уже последний год. Тем не менее, учитывая большую площадность объектов данного сегмента, существенное влияние на средневзвешенный по площади показатель удельной цены оказывает структура рынка. При относительно небольшом объеме рынка, появление или уход крупных объектов играет существенную роль на рынке недвижимости и может приводить к колебаниям до 10-15% от средневзвешенной удельной цены, что в свою очередь может быть не связано с изменением цен на рынке.

1.2 Рынок предложений в Омском регионе на начало 2022 г.
На рынке предложений в Омском регионе на начало 2022 имеется ряд предложений складских помещений. Изучив рынок, стало подробно ясно, что рынок продажи производственно-складской недвижимости города Омска более чем на треть сконцентрирован в Центральном АО. «Универсальная 19», «Олега Кошевого 22», «Семиреченская 89», «Седова 55», ул. 1-я Кожевенная, 20, «Тургенева 60», «ул 3-я Угольная 5», пер. «Красный 2», ул. «Санитарная». (см. рис. 1). Концентрация зон вдоль окружной железнодорожной ветки промышленного назначения формирует достаточно активную производственную и складскую деятельность, что отражается и на обилии выбора помещений.











Рисунок 1 – Рынок предложений складских помещений в Омском Регионе на начало 2022 г на платформе МЛСН