Перечень объектов недвижимого имущества весьма разнообразен, к недвижимому имуществу относятся земля, недра, леса, водные объекты, жилые и нежилые строения. При этом и законодательное определения понятия «недвижимое имущество», и правила заключения сделок с ним требуют исследования. На современном этапе границы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом практически нет, поскольку в различных отраслях права содержатся способы и принципы правового регулирования.
Появление особого порядка правового регулирования недвижимого имущества обусловлено тем, что до заключения сделки по отчуждению объекты недвижимого имущества должны пройти процедуры оценки, межевания и регистрации. Обязательный характер таких процедур обусловлен тем, объекты недвижимого имущества имеют высокую ценность. Соответственно, сделки, связанные с недвижимым имуществом, предусматривают особый порядок.
Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом предусмотрено Гражданским , Земельным , Градостроительным , Лесным кодексами, а также федеральными законами «О государственной регистрации недвижимости» , «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» . Кроме того, российский законодатель для отдельных видов недвижимого имущества предусмотрел специальные нормативные правовые акты, например, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .
Несмотря на обилие источников правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, законодательного понятия «правовой режим недвижимого имущества» не предусмотрено, что приводит к возникновению трудностей на практике, поскольку нерешенными остаются вопросы, связанные с конкретным содержанием правового режима или полномочиями участников в зависимости от правового режима.
Относительно содержания определения «правового режима недвижимого имущества» существует много точек зрения. Так, данное понятие следует рассматривать как определенный порядок правового регулирования, который представляет собой форму конкретных дозволений, ограничений и запретов относительно объекта недвижимого имущества. Правовой режим недвижимого имущества следует также рассматривать как сочетание публичного и частного режима правового регулирования, что обуславливает определенную специфику совершения гражданско-правовых сделок в отношении недвижимости .
Вопросы, связанные с определением недвижимого имущества, а также применение к сделкам с недвижимостью особых положений гражданского права остается дискуссионным. В ст. 130 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что в качестве недвижимого имущества рассматривается имущество, прочно связанное с землей. Перемещение таких объектов невозможно без причинения вреда и ущерба.
К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, сооружения и объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, жилые и нежилые помещения. После поправок от 1 января 2017 г. к недвижимому имуществу также относятся машино-места, предназначенные для размещения автомобилей, части зданий и сооружений.
Чтобы рассмотреть особенности сделок с недвижимым имуществом, необходимо определиться с отличием движимого имущества от недвижимого. Положения Гражданского Кодекса не предусматривают наличие критериев, позволяющих разграничить данные понятия.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает следующие признаки недвижимого имущества: прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения ущерба. Если один из критериев отсутствует, то объект не может быть признан недвижимым имуществом.
Кроме названных критериев речь идет и о наличии коммуникаций, фундамента и стен. Но когда в наличии есть только фундамент, данного признака недостаточно, чтобы признать имущество недвижимым, поскольку возведение монолитного фундамента не может расцениваться на капитальное строительство, такой фундамент может быть использован для возведения временных сооружений.
Техническими критериями, которые позволяют определить имущество как недвижимое, являются проведение стационарных коммуникаций, отнесение строения к капитальному. Необходимо наличие специальной технической документации, подтверждающей, что при его возведении были соблюдены технические правила и градостроительные регламенты.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 1 указал: «При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам» .
Некоторые суды придерживаются мнения, что наличие государственной регистрации на имущество относится к отличительным особенностям недвижимости, но существует и другая точка зрения, согласно которой наличие только факта государственной регистрации не является основанием признания имущества недвижимым, необходима неразрывная связь с земельным участком и наличие других признаков, характеризующих имущество как недвижимое.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , предусматривает, что наличие государственной регистрации не является единственным условием для признания объекта недвижимым, поэтому к недвижимому имуществу относятся здания и сооружения, которые были возведены до введения обязательной государственной регистрации.
Таким образом, чтобы имущество было признано недвижимым, необходимо наличие совокупности признаков, объекты, которые не отвечают указанным признакам, не могут быть к нему приравнены.
Для сделок с недвижимым имуществом предусмотрена простая письменная форма. Согласно положениям, ст. 160, 434 и 55 ГК РФ, обязательное государственное удостоверение предусмотрено:
1. для сделок, связанных с отчуждением долей в праве общей собственности,
2. сделок, связанные с распоряжением имуществом опекаемого гражданина, который является несовершеннолетним или признан судом недееспособным.
Обязательное нотариальное удостоверение может быть предусмотрено и соглашением сторон.
Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию для сделок, связанных с недвижимым имуществом. Государственной регистрации также подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, ипотека, право постоянного пользования, сервитуты, передача недвижимости в доверительное управление.
- Курсовая работа
- Дипломная работа
- Контрольная работа
- Реферат
- Отчет по практике
- Магистерская работа
- Статья
- Эссе
- Научно-исследовательская работа
- Доклад
- Глава диплома
- Ответы на билеты
- Презентация
- Решение задач
- Диссертация
- Доработка заказа клиента
- Аспирантский реферат
- Монография
- ВКР
- Дипломная работа MBA
- Компьютерный набор текста
- Речь к диплому
- Тезисный план
- Чертёж
- Диаграммы, таблицы
- ВАК
- Перевод
- Бизнес план
- Научная статья
- Рецензия
- Лабораторная работа
