2 глава проект арендного дома

Резюме

Цель настоящего проекта: инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду.
Горизонт бизнес планирования: 6 лет.
В рамках бизнес плана планируется приобрести жилой дом, состоящий из 120 квартир.
Дом включает:
- однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.;
- двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт.
После приобретение жилого дома планируется сдавать квартиры в посуточную аренду.
Реализация проекта направлена на решение следующих задач:
1) создание приносящего доход бизнеса;
2) окупаемость вложенных инвестиционных ресурсов;
3) удовлетворение потребительского спроса на рынке аренды жилой недвижимости.
В качестве источника финансирования проекта приобретения и сдачи в аренду квартир жилого дома выбраны заемные средства, то есть, для финансирования проекта используется кредит в сумме 455,0 млн. руб. с годовой процентной ставкой 14%. По результатам расчетов получены следующие значения:
1. Простой срок окупаемости проекта составил 3,03 года; дисконтированный срок окупаемости 5,63 года.
2. Чистый дисконтированный доход NPV составил 17 319,0 тыс. руб.
3. Внутренняя норма рентабельности IRR равна 23,6%, что выше ставки дисконтирования 22% и стоимости привлечения заемных средств 14%.
4. Индекс доходности инвестиций PI составил 1,04, что превышает единицу.
Полученные значения показателей эффективности проекта свидетельствуют о том, что разработанный бизнес-план инвестиционного проекта сдачи в аренду квартир жилого дома является эффективным.
Производственный план

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Стоимость приобретаемых однокомнатных квартир: 60 ед. * 3 млн. руб. = 180 млн. руб. Стоимость приобретаемых двухкомнатных квартир: 60 ед. * 4,5 млн. руб. = 270 млн. руб. Общая сумма инвестиций в приобретение жилого дома 450 млн. руб.
В таблице 1 представлен расчет амортизационных отчислений со стоимости основных средств по проекту.

Таблица 1 - Расчет амортизационных отчислений, тыс. руб.
Показатели «0» Годы ИТОГО
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Оборудование 450 000 0 0 0 0 0 0 450 000
Сумма платежей
без НДС 375 000 0 0 0 0 0 0 375 000
Амортизация - 62 501 62 501 62 501 62 501 62 501 62 494 375 000
Накопленная
амортизация 0 62 501 125 003 187 504 250 005 312 506 375 000 -
Остаточная
стоимость 375 000 312 499 249 998 187 496 124 995 62 494 0 -
Выплаченный
НДС 75 000 0 0 0 0 0 0 75 000
Зачет НДС 0 75 000 0 0 0 0 0 75 000

Для начисления амортизации по объектам основных средств используется линейный способ, как универсальный для целей бухгалтерского и налогового учета.
Доходы от сдачи квартир в аренду приведены в таблице 2.
Планируется посуточная аренда квартир:
- годовой доход от сдачи в аренду однокомнатных квартир 3000 руб. * 360 =
= 1 080 000 руб.;
- годовой доход от сдачи в аренду двухкомнатных квартир 4000 руб. * 360 =
= 1 440 000 руб.
Таблица 2 - Доходы от сдачи квартир в аренду
Показатели Годы ИТОГО
2022 2023 2024 2025 2026 2027
ОБЪЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ (в единицах)
Аренда 1-комнатной квартиры 60 60 60 60 60 60 360
Аренда 2-комнатной квартиры 60 60 60 60 60 60 360
ЦЕНА РЕАЛИЗАЦИИ (за единицу, с НДС), тыс. руб.
Аренда 1-комнатной квартиры 1 080 1 156 1 236 1 323 1 416 1 515 -
Аренда 2-комнатной квартиры 1 440 1 540 1 648 1 764 1 888 2 020 -
ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ, тыс. руб.
Аренда 1-комнатной квартиры 64 800 69 360 74 160 79 380 84 960 90 900 463 560
Аренда 2-комнатной квартиры 86 400 86 400 98 880 105 840 113 280 121 200 612 000
Итого 151 200 155 760 173 040 185 220 198 240 212 100 1 075 560
к оплате от покупателей без НДС 126 000 129 800 144 200 154 350 165 200 176 750 896 300
НДС на поставленную продукцию 25 200 25 960 28 840 30 870 33 040 35 350 179 260

Цены на аренду квартир корректируются по годам в соответствии с темпами инфляции (7% ежегодно).
Затраты на материалы и комплектующие для обеспечения текущего технического обслуживания жилого дома составят 576 000 руб. с корректировкой по годам.
Организационно–правовая форма создаваемой фирмы для сдачи квартир в аренду - общество с ограниченной ответственностью. Это учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал кото¬рого разделен на доли определенных учредительными документами размеров.
К преимуществам этой организационно-правовой формы относится то, что:
1) участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связан¬ных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов;
2) организационно-правовая форма общества с ограниченной ответственностью является наиболее распространенной среди всех других форм.
Единовременные расходы по открытию и регистрации предприятия составят 50 тыс. руб. в первый год.
Система налогообложения на предприятии - общая (ОСНО).
Ее преимущества – отсутствие ограничений на какие-либо показатели и возможность предъявления к вычету налога на добавленную стоимость (НДС), в том числе и партнерами проекта.
Численность работающих фирмы и затраты на оплату труда со страховыми взносами представлены в таблице 3.

Таблица 3 - Численность работающих и затраты на оплату труда
Показатели Кол-
во,
чел. Мес.
оклад,
тыс. руб. Годы ИТОГО

2022
2023
2024
2025
2026
2027
1. Основной
производственный
персонал (горничные) 4 30 1 440 1 440 1 440 1 440 1 440 1 440 8 640
2. Директор 1 40 480 480 480 480 480 480 2 880
3. Бухгалтер 1 30 360 360 360 360 360 360 2 160
Итого, тыс. руб. 2 280 2 280 2 280 2 280 2 280 2 280 13 680
Страховые взносы, тыс. руб. 684 684 684 684 684 684 4 104
Расходы на зарплату с учетом страховых взносов, тыс. руб. 2 964 2 964 2 964 2 964 2 964 2 964 17 784

Расходы на зарплату персонала с учетом страховых взносов составят за весь срок жизни проекта сумму 17 784 тыс. руб.
Расходы на рекламу 100 тыс. руб. ежегодно (таблица 4).

Таблица 4 - Расходы на рекламу
№ Статья расходов Сумма, руб.
1. Рекламные посты в пабликах 3 000
2. Печатная продукция 7 000
3. Создание и хостинг сайта 5 000
4. Объявления на ТВ и радио 50 000
5. Участие в специализированных конференциях, выставках и конкурсах, связанных с арендой недвижимости 35 000
Итого 100 000