Ипотечное кредитование

1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. История развития ипотечного кредитования в России

Прежде всего, необходимо отметить, что возникновение ипотеки впервые произошло в Древней Греции, а именно в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.
Само введение термина «ипотека» было сделано Солоном, который является одним из легендарных «семи мудрецов» древности, в начале VI века до нашей эры. В 594 года до нашей эры он осуществлял проведение различных реформ, например, реформы, которые касались отмены поземельных налогов, введения свободы завещания и прочее.
Стоит отметить, что эволюция ипотечного кредитования в российском государстве имеет свои определенные специфические особенности. Зарождение института ипотеки было непосредственно связано именно с личностью заемщика, иными словами, функционировал такой институт как закупничество (от слова «купа» - долг). В соответствии с данным институтом в качестве обеспечения сделки выступала, как правило, именно личная свобода должника, другими словами, на практике имело место своего рода совмещение займа и самозаклада.
В тоже время, исследование и изучение данного института является крайне сложным ввиду того, что практически в качестве источника для изучения положения закупов служит несколько статей Русской Правды.
Необходимо обратить внимание на то, что, в отличие от общепринятой формы залога, когда переход объекта залога осуществляется в сторону залогодержателя, существовала также известна иная форма древнерусского залога, которая нашла свое отражение в Псковской и Новгородской ссудных грамотах.
В вышеуказанных городах существовал такой вид залога, при котором отсутствовала передача заложенного имущества кредитору во владение, в частности, в качестве примера можно привести залог двора, означавший, что кредитор возможность останавливаться в усадьбе должника, когда приезжает в Новгород, а должник-залогодатель в обязательном порядке должен содержать двор в подобающем состоянии.
В качестве одного из первых источников залогового права на Руси выступает Указ (приговор) Ивана Грозного, принятие которого произошло 11 января 1558 года. В соответствии данным актов выкуп заложенных земель («вотчин») осуществлялся равными долями в течение пяти лет («по жребьям»).
Следует заметить, что, невзирая на тот факт, что залогодатель лишался права распоряжения «вотчиной» до конца оплаты долга, возврат земельного участка в пользование залогодателю происходил уже после того, как осуществлялась первая выплата долга, иными словами одна пятая долга. Если же залогодатель, нарушив запрет, все же осуществлял продажу заложенного участка, то ответственность за погашение долга при его неплатежеспособности как заемщика перекладывается на лицо, которое непосредственно осуществило покупку объекта заклада. Так, такое лицо осуществляло погашение долга, либо же отдавало обратно объект заклада кредитору.
В целом Указ Ивана Грозного, принятие которого было сделано 11 января 1558 года, отвечал, по большому счету, интересам заемщиков, так как предоставлял возможность вернуть объект залога в пользование задолго до выплаты всей части основного долга.
В российском государстве появление ипотеки произошло в XIII веке. Именно данный период ознаменовался развитием торговых отношений и заемных обязательств в государстве. В правовых документах XV века нашли свое отражение случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. Соборное уложение 1649 года устанавливало, что в качестве предмета залога могли выступать вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. В связи с этим, закладывать поместья не допускалось.
В период правления Петра I произошло объединение поместья и вотчины под единым титулом недвижимых вещей.
Реформа залогового права, проведение которой было сделано в 30-х годах XVIII века, основывалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.
Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 года. Именно проектом Вотчинного устава произошло введение основного принципа преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами, если имеет место неисполнение должником денежного требования.
Достаточно широкое распространение и развитие ипотека в российском государстве ипотека получила во второй половине XIX века после того, как была проведена реформа, касающаяся отмены крепостного права. Уже к началу XX века в российском государстве функционировал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов.
Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.
В советский период ипотечное кредитование также получило свою правовую регламентацию в соответствующих правовых актах государства.
Стоит отметить, что революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и в результате чего ипотека прекратила свое существование практически на 80 лет.
Возрождение ипотеки в государстве началось в середине века, поскольку было необходимо восстановить разрушенные здания и сооружения после военных действий.
В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате произошло принятие Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, а также были введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.
В 1930 году в Советском Союзе Социалистических Республик появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.
В 1964 Гражданским кодексом Российской Советской Федеративной Социалистической Республики был введен запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Граждане советского государства по большому счету имели возможность брать кредиты под залог недвижимости, но исключительно в том случае, если имелось личное частное имущество.
С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В 16 июля 1998 года был принят Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые и в настоящее время регулируют основные вопросы, касающиеся ипотечного кредитования в российском государстве.