Роль и оценка эффективности работы электронного сервиса «ДомКлик» в российском сегменте ипотечного жилищного кредитования

Основой функционирования ипотечного рынка является система организованных на определенных принципах и правовых нормах экономических отношений, возникающих в процессе покупки и продажи финансовых обязательств.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, в котором присутствует две стороны: одна из которых залогодатель, другая – залогодержатель. Залогодержатель в ипотечной сделке является должником, залогодержатель – кредитором по обязательству ипотечного кредита и имеет в данной сделке право получения денежных средств из суммы заложенного имущества в отношении залогодателя.
Главенствующим участником рынка ипотечного кредитования является банковская организация, благодаря которой будущий или уже имеющийся клиент получит имущество на своих особых условиях в рамках той или иной программы банка. Помимо этого, на рынке ипотеки присутствуют основные и второстепенные участники.
К основным участникам относятся: банк, который выступает в качестве кредитора, либо ипотечное агентство (залогодержатель); инвестор или ипотечные брокеры, и сам заемщик (залогодатель). К второстепенным относятся: оценочная компания, непосредственно производящая оценку имущества; риэлторы, предоставляющие наиболее удобный поиск подходящего жилья; страховые компании, которые предоставляют обеим сторонам определенные гарантии; государственный регистратор, вносящий всю документацию, в том числе договор ипотеки в Росреестр; нотариальная контора, заверяющая право на новое жилье; паспортные службы, оформляющие новое место регистрации и другие.
В обычной схеме ипотеки заемщик обращается в банковскую организацию, которая выступает для него залогодержателем. На основе контракта они заключают кредитный договор в виде обязательства. Далее банк заключает договор об ипотеке, который предусматривает залог в виде закладной, которая является удостоверением права на имущество. Таким образом, основная схема выдачи ипотеки продемонстрирована на рисунке 1.

Рисунок 1. Схема ипотечного кредитования в РФ
Исходя из схемы ипотечного кредитования в России (рисунок 1) следует классическая взаимосвязь отдельных участников ипотечного кредитования. Так же следует выделить важную роль Центрального Банка России, выполняющего кредитование коммерческих банков, которые далее осуществляют свою кредитную политику.
Крайне значимым в данной схеме выступает Правительство РФ, которое регламентирует и регулирует законодательные нормы, касающиеся данной сферы, и предоставляет льготы определенным слоям населения. Поддержка со стороны государства позволяет формировать приемлемые условия и ценовую категорию на банковское кредитование, в особенности при кризисных явлениях.
В рамках ипотечного жилищного кредитования срочность подразумевает собой наличие определенного промежутка времени, на который банк предоставляет денежные средства физическому или юридическому лицу.
Нарушение срочности в установленный срок может повлечь за собой применение санкций в виде увеличения взимаемого процента, а в наиболее сложных ситуациях просроченная задолженность имеет возможность быть изъята в судебном порядке.

1.2 Формы, методы и модели ипотечного жилищного кредитования

В зависимости от типа приобретаемого недвижимого имущества выделяют следующие формы ипотечного кредитования: ипотека на договор купли-продажи; ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме; ипотека на индивидуальное строящееся жилье.
Ипотека на договор купли-продажи. Основой кредитных отношений за последние несколько лет в большей степени выступает кредитный договор, поскольку данная форма кредитования сопровождает любые официальные сделки. От степени проработанности нормативно-правовых актов, регулирующих кредитную сферу, во многом зависит эффективность механизма ипотечного жилищного кредитования.
По договору купли-продажи после государственной регистрации недвижимости в пользу банка по закону происходит переход права собственности на приобретенное заемщиком недвижимое имущество, также осуществляется передача денежных средств продавцу жилого помещения, либо застройщику.
В Российской Федерации данная форму ипотечного кредита является наиболее популярной. При такой традиционной схеме продавец жилья является собственником недвижимости, которая введена в эксплуатацию, а также имеет право собственности. Наиболее частым предметом такой ипотеки выступает вторичное жилье.
Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме. Данная форма ипотеки представляет собой заключение договора ипотеки на недвижимость, которая не находится в эксплуатации, а пребывает только на стадии строительства. Заемщик при выдаче такой ипотеки не может в полной мере оценить качество и внешний вид будущей постройки и ориентируется только на утвержденную застройщиком планировку.
Таким образом, в случае ипотечного кредитования в многоквартирном жилье, которое еще не сдано в эксплуатацию, а находится на фазе строения, условия по выдаче ссуды немного ужесточаются, поскольку увеличиваются риски.
На практике в Российской Федерации риски по ипотеке строящегося жилья покрываются благодаря покупке недвижимости только у аккредитированного застройщика на рынке, имеющего перед банком отличную репутацию. Помимо этого, минимизация рисков происходит за счёт повышения процентных ставок и сокращения срока ссуды, но при этом создаются максимально доступные условия для заемщика при взносе первоначальной суммы в качестве минимального размера порога.
Ипотека на индивидуальное строящееся жилье является обособленной формой ипотеки, по которой выдается ипотечный займ. Данный вид ипотеки так же представляет из себя один из вариантов покупки еще строящегося жилья в многоквартирном объекте. При таком случае образуется множество требований в дальнейшем, из-за которых возникают трудности одобрения банком ипотечной ссуды. Как правило, в РФ основными требованиями выступают характеристики, связанные с местоположением дома, а именно расстояние от банка, который предоставит ипотеку, и, в частности, сама черта города. Именно поэтому в качестве залога выступает небольшой участок, на котором в дальнейшем будет построен дом.
Наиболее популярной схемой по выдаче ипотеки на индивидуальное строительство является недостроенный объект, который готов к эксплуатации меньше, чем на половину, но при этом уже имеет коммуникации для дальнейшего проживания, что гарантирует его полную постройку с минимальным уровнем рисков.