Ипотечное кредитование и проблемы практики

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что ипотечное кредитование является основной движущей силой рынка недвижимости. Именно благодаря этому виду кредитования население России может значительно облегчить свою жизнь и качественно улучшить ее. Каждая семья ставит перед собой цель обзавестись собственной жилплощадью, но многим это удается только с помощью государства. В настоящее время ипотека является одной из многочисленных форм залога, которая предполагает закладку недвижимого имущества, пока еще находящегося во владении и пользовании должника. Если должник не исполняет своих обязательств, то кредитор имеет право на денежное удовлетворение путем продажи заложенного имущества. Таким образом, с помощью ипотеки россияне уже могут приобрести недвижимость и начать ею пользоваться, внеся лишь первоначальный взнос.
В последние годы резко возросло количество выданных ипотечных кредитов. На это повлияли следующие факторы. Первый фактор - это стабилизация экономической ситуации в России. Второй фактор проявляется в том, что доходы населения увеличиваются, за счет чего возникает желание улучшить свои жилищные условия. К третьему фактору можно отнести реальную конкуренцию, возникающую между банками, выдающими ипотечные кредиты, что способствует постепенному снижению процентных ставок и размера первоначального взноса. Заключительным фактором является продление срока кредита.
Таким образом, ипотека в настоящее время является одним из наиболее эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. В то же время, по мнению многих экспертов, в экономическом аспекте ипотечное кредитование имеет как широкие перспективы, так и большие проблемы. Решить их непросто, но, с другой стороны, не предпринимая попыток их решения, невозможно повысить эффективность данного вида кредитования.
Целью работы является исследование ипотечное кредитование и проблемы практики.
В соответствии с поставленной целью, можно выделить следующие задачи работы:
-рассмотреть сущность ипотечного кредитования и особенности как банковского продукта
-изучить модели реализации ипотеки и проблемы практики;
-провести анализ и оценка программ ипотечного кредитования ведущих российских банков;
-разработать направления развития ипотечного кредитования.
Объектом изучения выступают общественные отношения, регулирующие ипотеку, предметом – ипотечное кредитование в РФ.
При написании работы были использованы такие методы как анализ, изучение литературы, метод сравнения, обобщения.
Эмпирической базой исследования в теоретической ее части являются труды российских ученых, в частности Г.Н. Белоглазова, О.И. Лаврушин, Л.Б. Лазарова, Т.М. Ковалева. Практическую часть информационной базы исследования составили аналитические и финансовые отчеты исследуемого банка, официальные статистические данные ЦБ РФ.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.







1. Теоретические аспекты и модели реализации ипотечного кредитования

1.1 Ипотечное кредитование: сущность и особенности как банковского продукта

Ипотечное кредитование – одни из основных механизмов, которые делает жилье доступным во многих странах мира. В тоже время данный вид кредитования является выгодным направлением деятельности для коммерческих банков, так как является обеспеченным [42, с. 53].
Сущность ипотечного кредитования базируется на обеспеченности ее залогового обеспечения – ипотеки.
Термин «ипотека» впервые появился в начале VI в. до н.э. в Греции. Данное слово использовали для обозначения формы ответственности заемщика перед кредитором. Если гарантией исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором являлась земля, то на границе его земельного участка ставился столб с надписью о том, что данная земля обеспечивает долг [25, с. 96]. В случаи неисполнения обязательств земельный участок переходил в собственность кредитора.
В настоящее время ипотека представляет собой один из видов залога недвижимости, при котором заложенное имущество остается в распоряжении залогодателя и переходит к кредитору только в том случаи, если заемщик не может выполнить свои обязательства.
На сегодняшний день существуем множество разных определений ипотечного кредита, но мнения большинства авторов практически схожи. Подходы отдельных авторов к пониманию сущности ипотечного кредитования рассмотрены в таблице 1.1.
В научной литературе не существует единой точки зрения на сущность ипотечного кредита. На основании различных трактовок представленных в таблице 1.1, автором сформулировано общее определение понятия «ипотечное кредитование». Ипотечное кредитование – процесс предоставления долгосрочного кредита, который обеспечен залогом недвижимого имущества и носят целевой характер.
Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств [15, с. 60].
Классификация ипотечных кредитов:
-по типу кредитора: банковские; небанковские;
-по объекту недвижимости: жилые дома; квартиры; части жилых домов; земельные участки;
-по срокам: краткосрочные (до 3-х лет); среднесрочные (от 3-х до 10 лет); долгосрочные (свыше 10 лет);
-по виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой; кредит с сочетанием фиксированной и переменой процентных ставок;
-по виду обеспечения: под залог приобретаемого жилья; под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика;
-в зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья; кредит на строительство жилья;
-по способу амортизации: с постоянными выплатами;
-с переменными выплатами: стандартные; с шаровым платежом; с выплатой только процентов; с частичной амортизацией; с нарастающим платежом; с обратным аннуитетом; с замораживанием процентных выплат до истечения срока.
По своему экономическому содержанию ипотечное кредитование выполняет следующие функции:
-является финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств в экономику страны;
-служит дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения жилой недвижимости, в результате чего способствует формированию жилищного рынка;
-является финансовым инструментом создания долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов [8, с. 152].
К субъектам процесса ипотечного кредитования относятся:
1.Заемщики – физические или юридические лица, претендующие на получения ипотечного займа, признанные кредитором как надежные и платежеспособные и получившие на этом основании кредит.
Заемщики предоставляют в качестве залога или уже имеющуюся в собственности недвижимость, или приобретаемую на заемные средства.
2.Кредитор – банковские организации, а также прочие финансово- кредитные учреждения, которые предоставляют ипотечные кредиты заемщикам.
Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями