Сервитуты как мера обременения: сложности установления

Введение
Актуальность темы работы. Ресурсы на нашей планете ограничены. Не является исключением земельный ресурс, являющийся основой жизнедеятельности общества. Для удовлетворения нужд большего количества людей существуют различные вещные права. Сервитут является одним из древнейших вещных прав. Впервые данный институт появился в римском праве. Ученые отмечают, что это следующие право, появившееся вслед за правом собственности. Институт сервитута существует и в правовой системе РФ. Постоянно развиваясь, система сервитутов уже сейчас становится достаточно сложной и разветвлённой.
Сложность данного института проявляется в научных дискуссиях, которые ведутся, начиная от истории развития и понятия сервитута, заканчивая правовой природы данного права. По общему правилу сервитут является ограниченным вещным правом. Совсем недавно законодательство делило сервитут на частный и публичный. Теперь данное деление происходит только в теории на основе признаков этих правовых явлений, которые сохранили свое существование.
На данную тему существует множество работ российских ученых таких как, Ю.К. Толстой; Ю.В. Тимонина; Л.Б. Шейнин; Л.А. Грось; В.В.Залесский и др.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с правом ограниченного пользования земельным участком.
Предметом исследования – нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с сервитутом.
Цель работы – проанализировать содержание такого обременения как сервитут.
Задачи исследования обусловлены целью и выглядят следующим образом:
– раскрыть понятие и виды обременений;
– проанализировать особенности сервитута как обременения;
– исследовать частный сервитут;
– рассмотреть публичный сервитут.
Для достижения целей и решения задач работы использован ряд методов научного исследования: диалектический метод, историко-правовой, системный, формально-логической, сравнительный и др.
Теоретическую основу работы составили труды таких авторов, как В.В. Булгаков, В.С. Кузьмина, Н.В. Гагаринова, А.Е. Пискунова, М.В. Никишина, Д.В. Козлов, А.Э. Колиева, А.В. Помыткина, Т.М. Соколова, С.И. Носов, Т.Ю. Свинцова и др.
Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
Глава 1. Сервитут – обременение земельного участка: теоретико-правовые вопросы
1.1. Понятие и виды обременений
В Земельном кодексе отсутствует определение обременения, однако оно есть в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . В данном определении не разделены ограничения и обременения. Скорее всего, данный факт можно объяснить тем, что данный закон регулирует регистрацию прав и сделок, а для этого, по мнению законодателя, необязательно разграничение данных понятий.
Анализируя российское законодательство, в частности, ст. 275, ст. 460 ГК РФ и ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и указанные выше предложенные учеными определения обременений можно сделать вывод, что это – наличие права лица на вещь, не являющегося собственником, имеющие, как правило, частноправовую основу, которое устанавливается к более сильному праву, стесняя его, при переходе права собственности сохраняется за объектом права и не меняется. В некоторых случаях обременения подлежат государственной регистрации, когда это непосредственно требуется в ФЗ.
Исходя из данного определения, можно выделить следующие признаки обременений прав на земельный участок: 1. Право лица на вещь, не являющегося собственником, которое стесняет правомочия собственника. 2. Частноправовой характер (исключение – публичный сервитут) 3. Сохранность и неизменность при смене субъекта права 4. Подлежит государственной регистрации.
В соответствии с законодательством существуют следующие виды обременений прав на земельный участок: ипотека, долгосрочная (от одного года) аренда, рента, сервитут.
Ипотека – залог земельного участка, оформленный договором, по которому «одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Особенность ипотеки как обременения заключается в том, что согласно закону, она распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения (п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ), и в том, что собственник несёт ответственность перед залогодержателем за состояние своего земельного участка (п. 1 ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). По общему правилу собственник сохраняет за собой право пользования земельным участком, в том числе с извлечение доходов (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право без согласия залогодержателя сдавать имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, предоставлять право ограниченного пользования, а также завещать заложенное имущество (п. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но залогодателю запрещено отчуждать свое имущество в пользу 3-их лиц, без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Долгосрочная аренда – договор аренды сроком на год и более, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (ст. 606 ГК РФ ).
При передача земельного участка в аренду собственник сохраняет за собой право собственности, но не может пользоваться этим участком, в то время как арендатор обращает все имущество, произведенное на арендуемом участке, в свою собственность, кроме того арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду на срок не превышающий его аренды, а также отдать его в залог или внести в качестве вклада (п. п. 5 – 6 ст. 22 ЗК РФ ).
Еще одним фактом в пользу того, что аренда – один из видов обременения – является то, что «переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды» (ст. 617 ГК РФ), то есть обременение сохраняется и не изменяется при смене собственника.
Рента является обременением недвижимого имущества, а также, что договор ренты является основанием возникновения залога в силу закона (ст. 586 ГК РФ). Права получателя ренты следуют за недвижимостью, при смене собственника сохраняются и не изменяются. Отчуждение имущества, обремененного рентой, обуславливает переход обязательств плательщика ренты к лицу, в пользу которого имущество было отчуждено (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Если плательщик ренты отчуждает имущество в пользу третьего лица, то они будут нести субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты по основаниям, возникшим в связи с нарушением условий договора ренты, если договором, Гражданским кодексом РФ, либо иным ФЗ не установлена солидарная ответственность (п. 2 ст. 586 ГК РФ).
Итак, между понятиями обременения и ограничения существует различие, но так же есть и определенная связь. В данной работе обременение – наличие права лица на вещь, не являющегося собственником, имеющие, как правило, частноправовую основу, которое устанавливается к более сильному праву, стесняя его, подлежит государственной регистрации, а при переходе права собственности сохраняется за объектом права и не меняется.