Организация эксплуатации многоквартирных домов

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена сложностями развития системы управления многоквартирными домами в Российских городах. Сфера ЖКХ и система управления жилым фондом частично наследует элементы советской системы, а рынок управляющих компаний даже в крупных городах имеет невысокую конкуренцию. Сложности в управлении многоквартирными домами сегодня обусловлены высоким износом жилого фонда, отсутствием современных технологий управления и опыта управляющих компаний, сложностью самоорганизации жилищных кооперативов жителей в самих домах.
Российский сектор жилищно–коммунального хозяйства (ЖКХ) остается крайне неэффективным и нуждается в существенной реформе - несмотря на несколько лет усилий федерального правительства по реформированию.
Начиная с начала 2000-х годов правительство поддержало несколько инициатив по модернизации инженерных сетей и основных фондов с целью внедрения энергосберегающих технологий, поощрения эффективной собственности, улучшения социальной защиты и поддержки наиболее уязвимых слоев населения.
Однако, несмотря на эти усилия, многие граждане России по-прежнему недовольны общим качеством жилищно-коммунальных услуг.
Объектом исследования является система управления многоквартирными домами. Предметом исследования являются методы и формы управления многоквартирными домами.
Целью исследования является изучение особенности эксплуатации и управления многоквартирными домами в г. Челябинске.
Задачи исследования:
1. Изучить современные представления о сфере управления многоквартирными домами.
2. Проанализировать виды и особенности обслуживания в сфере управления многоквартирными домами.
3. Выявить особенности развития сферы управления многоквартирными домами города Челябинск.
4. Анализ системы управления и технологического обеспечения управления многоквартирными домами города Челябинск.
5. Изучение проблем развития системы эксплуатации в сфере управления многоквартирными домами города Челябинск.
Анализ последних исследований и публикаций. Исследования сферы ЖКХ отмечены в трудах И. А. Гончаренко, В. Л. Пластуна, В. Б. Ивашкевыча, В. П. Дерий, М. И. Трубочкина, Г. В. Нашкерская, А. А. Турила, Ф. Ф. Бутинец, Захарова И.Н., Строкова Т.В.,Стайтем Б., Стражев С.В., Зубавин П. М., Мехтиев В.Н., Чернов Г. Н., Белоножко О.В., Чипко Е.Н..
Методы исследования: анализа и синтеза информации, наблюдения, сравнения, прогнозирования.


ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО–МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1.1. Современные представления о сфере управления многоквартирными домами

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина владеть собственностью, пользоваться им и распоряжаться им как индивидуально, так и совместно с другими лицами. Конституция Российской Федерации гарантирует:
1. право на жилище и его неприкосновенность;
2. определено, что органы государственной власти и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для реализации права граждан на жилище;
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственники площадей в многоквартирном доме имеют возможность выбрать один из следующих трех способов управления:
1. Непосредственное регулирование собственниками площадей в многоквартирном доме.
2. Руководство товариществом владельцев собственности (ТСЖ) или жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Руководство управляющей компанией [1].
Каждый из возможных методов управления имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе формы управления многоквартирным домом.
Законодатель в жилищном комплексе РФ дал концепцию управления многоквартирным домом «как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общей собственности в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим собственностью, а также оказание коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». При этом любой из выбранных собственниками методов управления должен соответствовать этим критериям, а не только профессиональной деятельности управляющих организаций1.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
1. непосредственное регулирование собственниками площадей в многоквартирном доме;
2. регулирование товариществом владельцев собственности, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. руководство управляющей компанией.
В целях оптимизации процесса управления многоквартирным домом действующим жилищным законодательством предусмотрен ряд методов управления. На сегодняшний день собственникам площадей в МКД предлагается выбрать один из трех методов управления:
1) непосредственное регулирование собственниками площадей;
2) руководство товариществом владельцев собственности, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) руководство управляющей компанией.
Обратите внимание, что каждый из методов должен рассматриваться исключительно как форма, которая может быть заполнена совершенно различным содержанием. В этой связи следует очень серьезно отнестись к выбору метода управления и учитывать следующие обстоятельства: инженерно-техническое состояние дома, степень износа, год ввода в эксплуатацию, коммерческая привлекательность дома, численность и социальный состав владельцев (их количество, возраст и материальное благополучие), наличие грамотных и энергичных лидеров среди владельцев собственности. Только учитывая все вышеперечисленные обстоятельства, можно принять лучшее решение.