Определение залоговой стоимости объекта жилой недвижимости предоставляемой в качестве обеспечения ипотечного кредита

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что оценка имущества для залогового кредитования сегодня является одним из важнейших вопросов практики оценки имущества и бизнеса, так как процедура оценки реальной рыночной стоимости объекта имущества в залог дает возможность банку определить стоимость обеспечения кредитных обязательства для клиента. Основанием для этого сегодня выступает ст. 329 ГК РФ. Также вопросы оценки ликвидационной стоимости для целей залога регулируются ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ними». Ликвидационная стоимость недвижимости может сформировать у объектов жилого и нежилого фонда любого типа – от квартиры до гаража, ангара или производственного помещения.
В целом существующие методики сегодня в отечественной и зарубежной практике во много схожи и рассматриваются в трудах авторов: Асаул А.Н., Ивановой Е.Н., Исхаковой А.М., Довбня А.В., Косоруковой И.В., Леликовой Д.И., Абакумова Р.Г.
Объект исследования –стоимость залогового ипотечного имущества. Предмет исследования – методы оценки имущества стоимости в залоговом кредитовании.
Целью исследования является изучение теоретических, правовых и практических аспектов залогового кредитования с стоимостью объектов недвижимости.
Задачи исследования:
1. Провести анализ теоретических источников по теме исследования
2. Рассмотреть правовые нормы регулирования залогового кредитования
3. Провести оценку объекту недвижимости.


Глава 1. Теоретические и правовые особенности залогового кредитования
1.1. Модели и методы определения залоговой стоимости при оценке недвижимости с залогом

При организации выдачи ипотечных займов, учитывая специфику законодательства Российской Федерации, актуальны следующие вопросы: вопросы оценки стоимости залога в ипотечном кредитовании, толкования стоимости залога, процентных ставок и других параметров договора ипотеки и др. [6].
Практически любая коммерческая недвижимость может быть использована для обеспечения финансирования на основе активов. В то время как традиционные кредиторы могут наложить арест на коммерческую недвижимость, когда компания подает заявку на получение срочного кредита, они редко стремятся использовать личную недвижимость для обеспечения финансирования (хотя они могут заставить владельца малого бизнеса подписать личную гарантию). Если они действительно подписывают личную гарантию, они потенциально передают в залог все свое личное имущество, включая свою личную недвижимость). С другой стороны, кредиторы, основанные на активах, будут стремиться обеспечить получение займов, используя личный дом, недвижимость и/или землю владельца бизнеса. Кредиторы, которые готовы выдавать кредиты на основе активов с использованием недвижимости, понимают, что у заемщика, скорее всего, уже есть ипотека на их дома, поэтому они готовы занять 2-е место в подчинении ипотечного кредитора и по-прежнему предоставлять финансирование на сумму до 65 процентов от стоимости кредита.
Ставки и условия кредитования на основе активов сильно варьируются в зависимости от типа и качества передаваемого в залог обеспечения. Отношение дебиторской задолженности к стоимости кредита обычно составляет около 80%, в то время как товарно-материальные запасы и оборудование, как правило, имеют LTV около 50%. Кредиты, основанные на активах, с использованием недвижимости, могут иметь доходность до 65% LTV даже на 2-й и 3-й позициях. Цены также сильно варьируются. Традиционные кредиторы, предлагающие кредиты на основе активов, имеют ставки, выражающиеся однозначными цифрами, в то время как компании, финансирующие низкокачественные активы, могут иметь ставки, которые могут достигать 20%. Сроки могут варьироваться от 1 года до 5 лет, хотя чаще всего от 1 до 3 лет.
Оценка залога является одним из требований для получения ипотечного кредита в соответствии со следующими федеральными законами: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ и Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ [1]. Следовательно, без учета вопросов оценки невозможно проанализировать ипотечное кредитование и его особенности, сложившиеся на ипотечном рынке РФ.