Ипотечное кредитование, как механизм реализации государственных программ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК МЕХАНИЗМА РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ
1.1. Современные государственные жилищные программы в России

Одним из первых документов, направленных на решение социальных проблем обеспечения жильем, стало постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595 «О национальных целях, подрядчиках и собственниках жилых помещений». Появление иммигрантов и обязательное появление национальных планов переселения увеличили спрос на жилье, что вызвано радикальной экономикой [14].
Целью национального плана «Жилье и городская среда» является определение положений долгосрочной национальной жилищной политики. Первая задача, которую необходимо решить, - это задача, содержащаяся во всех других документах, касающихся жилищной политики. Это делается для создания правовой базы.
Также стоит отметить задачу изменения структуры жилья и жилых построек посредством формы собственности, источников финансирования, типов зданий и технологий строительства. Первая часть задачи обусловлена изменениями в российской экономической системе, появлением частной собственности, приватизацией и расширением финансовых возможностей не только за счет бюджетных ассигнований и сбережений населения, но и за счет концепции финансового урегулирования.
Решение второй части задачи в основном связано с переходом международного сообщества, включая Россию, на VI технологическую систему и развитием новых технологий [3].
В целях обеспечения граждан России более полноценным жильем была поставлена задача увеличения объемов жилищного строительства. Это может быть гарантировано за счет индивидуального и коллективного строительства, а также за счет средств приватизированных предприятий.
Программа предусматривает, что регулирование стоимости жилья осуществляется с учетом доходов населения. Также планируется предоставление конкретных субсидий из бюджета, собственных средств предприятий и организаций, созданных для этих целей, инвестиционных фондов и других фондов, а также других внебюджетных источников с целью отмены регистрации на бесплатное жилье с согласия граждан.
Однако приватизация, ипотека, изменения в системе оплаты жилья и государственные услуги, предоставляемые по рыночным процентным ставкам, прочно вошли в нашу жизнь. Цель состоит в создании правовой базы. Оставшиеся задачи не были выполнены из-за дефицита национального и местного бюджетов.
Большинство компаний не имеют достаточных собственных средств и даже не могут вовремя выплачивать заработную плату. По этой причине также сложно участвовать в жилищном строительстве, его финансировании и распределении средств на жилищное строительство среди работников. Однако принятие национального жилищного плана подтвердило статус России как социального государства [8].
Через некоторое время появилось постановление Правительства Российской Федерации № 753 «О специальном федеральном плане «Твой дом»». Появился федеральный план, который является неотъемлемой частью нового этапа специального национального плана «Жилье и городская среда». Финансирование плана осуществляется за счет средств федерального бюджета, которые Россия получает от иностранных займов. Конечно, необходимо учитывать дефицит федерального бюджета. Цели федерального плана связаны с целями государственного жилищного плана.
Основная задача - создать организационные, финансовые и правовые условия для обеспечения граждан доступным жильем и участия в их финансировании и долгосрочных банковских кредитах. Согласно названию плана, его целью является строительство личного жилья.

1.2. Система ипотечного кредитования в России

Ипотечные кредиты являются одним из основных механизмов обеспечения доступности жилья во многих странах мира. В то же время этот вид кредитования является выгодным для коммерческих банков [2]. Суть ипотечного кредита основана на обеспечении вашей ипотечной гарантии.
Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры. Этот термин используется для обозначения формы ответственности заемщика перед кредитором [11]. Если именно земля гарантировала исполнение обязательств заемщика перед кредитором, то на границе его земельного участка ставилось обозначение, на котором было написано, что земля обеспечивает долг [5]. В случае дефолта земля переходила в собственность кредитора.
В первом веке до нашей эры на территории Римской империи были созданы первые ипотечные учреждения. Через некоторое время была также сформулирована законодательная система, регулирующая деятельность кредитных организаций, в том числе занимающихся ипотечным кредитованием [20].
В Древней Руси ипотека стала первым видом займов, получившим название «закладные». Она появилась в 13-14 веках и имела те же права, что и частная собственность, но ипотека на законодательном уровне не была оформлена [11].
Первые кредитные учреждения в России открылись в 1754 году – когда появилась контора Национального банка, которая выдавала ссуды дворянам под залог наследства.
В настоящее время ипотека - это разновидность залога недвижимости, при котором заложенное имущество по-прежнему принадлежит кредитору и будет передано кредитору только в том случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства.
В научной литературе нет единого мнения о природе ипотечного кредита [4]. Ипотечный кредит в общем виде рассматривается как процесс предоставления долгосрочного кредита, который гарантирован залогом недвижимости и имеет конкретную цель.
Ипотечные кредиты основаны на пяти основных принципах: платность, срочность, возвратность, безопасность и целевое использование средств.
Классификация ипотечных кредитов [8]:
По типу кредитора: (а) банковский; (б) небанковский.
По объекту собственности: а) жилой дом; б) квартира; в) часть дома; г) земельный участок.
По срокам: a) краткосрочные (до 3 лет); б) среднесрочные (от 3 до 10 лет); в) долгосрочные (более 10 лет).
По типу гарантии: а) семейная гарантия; б) в качестве гарантии имущества заемщика и др.
В мировой практике ипотечного кредитования выделяют две основные группы моделей ипотечного кредитования [4]:
1.Одноуровневая ипотечная модель предполагает, что финансовые ресурсы, необходимые кредитору для выдачи ипотеки, формируются за счет его деятельности: средств на его счете, межбанковских займов и т.д. В рамках этой модели формируется только первичный ипотечный рынок, управляемый банком, и отношения, связанные с ипотекой, существуют только между банком и заемщиком. Система не предусматривает механизма продажи или перепродажи ипотечных кредитов на вторичном рынке [10].
2.Двухуровневая ипотечная модель сложнее, чем одноуровневая ипотека. В соответствии с американской моделью сформировались два ипотечных рынка: первичный рынок, который выдает жилищные кредиты, и вторичный рынок, на котором торгуются ценные бумаги, выпущенные в соответствии с ипотечными группами. Двухуровневая модель основана на механизме, с помощью которого кредитор переводит задолженность заемщика по выданному ипотечному кредиту третьей стороне в обмен на наличные деньги.
Объектами процедуры выдачи ипотечного кредита являются:
1. Заемщик - физическое или юридическое лицо, которое обращается за получением ипотечного кредита, признается кредитором надежным и авторитетным и на этом основании получает кредит. Заемщик предоставляет имущество, которое уже существует в качестве залога, или недвижимость, или получает заемные средства.
2. Кредитор - банковская организация и другие кредитно-финансовые учреждения, которые предоставляют ипотечные кредиты заемщикам. Основными функциями кредитора являются: выдача ипотечных кредитов; оформление кредитных договоров (ссудных соглашений) и ипотечных соглашений по ипотеке; обязательства по получению ипотечного жилья должника, отвечающего его денежным требованиям [15].
3. Продавец жилья - физическое или юридическое лицо, от имени юридических лиц и физические лица реализуют свою собственную недвижимость или чужую.
4. Риэлторская компания - посредник на рынке недвижимости, предоставляющий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакетов необходимых документов, лицензированных банками.
5. Оценочная компания - уполномоченная организация, которая проводит объективную и профессиональную оценку жилья как объекта ипотечного кредитования в качестве залога.
6. Страховая компания - компания, уполномоченная законом о страховании ипотечного имущества, а также способности заемщика жить и работать.
7. Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у кредитных организаций.
8. Инвесторы - юридические или физические лица, которые покупают ценные бумаги операторов рынка ипотечных кредитов.
В силу своего экономического содержания ипотечные кредиты выполняют следующие функции [6]: это финансовый механизм, создающий и привлекающий дополнительные средства для национальной экономики; это дополнительный инструмент обеспечения оборота и перераспределения жилой недвижимости, поэтому он способствует формированию рынок жилья.

1.3. Организация ипотечного кредитования в России