Курсовая работа по Гражданское право на тему Договор купли-продажи недвижимого имущества

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в теории гражданского права нет единства мнений по поводу определения объекта недвижимости, необходимости возврата к нотариальному удостоверению договора, признания здания и расположенного на нем строения единым объектом и т.д. Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства до сих пор не восприняты.
За последние годы в гражданское законодательство было внесено множество изменений, поэтому исследования ученых в данной сфере, не учитывают все вопросы рассматриваемого мной института. Так, с января 2017 года в действие вступил Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесший принципиальные изменения в систему государственной регистрации.
В настоящее время сфера недвижимости плотно вошла в повседневную жизнь человека. В связи с этим необходимо отметить, что при совершении ряда операций с недвижимым имуществом, процедура оценки является обязательной, что установлено на законодательном уровне. С использованием системного подхода к оценке недвижимости процедура оценки, как системы обретает четкость и слаженность в работе.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г., Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 299 от 20.05.2015 г.
Существуют различные виды стоимости объектов - рыночная, инвестиционная, стоимость замещения и т.д., для каждой из которых применяется один из подходов оценки стоимости: затратный, доходный и рыночный. Выбор того или иного метода оценки зависит от множества факторов (характер объекта, цели, функции оценки и наличия необходимой информации).
Объектом исследования данной работы является правоотношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет изучения составляют действующее российское законодательство, регулирующее договор купли-продажи недвижимого имущества.
Целью настоящей работы является изучение действующего законодательства, регулирующего договор купли - продажи недвижимости.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Анализ понятия и содержания договора купли-продажи недвижимости;
2. Характеристика основных элементов договора купли-продажи недвижимости;
3. Определение обязанностей сторон по договору купли-продажи недвижимости;
4. Характеристика правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, возникающих на основании договора купли-продажи недвижимости.



Глава 1.Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1. Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимости

В системе гражданского законодательства договор купли - продажи недвижимости является отдельным видом договора купли - продажи, выделяемый по особому предмету продажи - недвижимости. Стремление законодателя установить особые правила регулирования оборота такого объекта обусловлено тем, что недвижимое имущество: обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышения мер защиты; неразрывно связано с земельными участками, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества; является индивидуально - определенной вещью, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условия оборота1. Также хотелось бы отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется для различных целей: будь то удовлетворение потребностей граждан в жилье или же извлечение прибыли. Данный аспект также учтен законодателем, установившем различные режимы оборота недвижимости в зависимости от ее целевого назначения (жилое помещение, предприятие).
Правовое регулирование договора строится по следующей схеме: в приоритетном порядке применяются закрепленные в параграфе 7 главы 30 ГК РФ специальные нормы, регламентирующие заключение договора, форму, действия сторон по его исполнению. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи проявляется в применении общих положений о договоре купли - продажи в части, не урегулированной правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
Классификация объектов недвижимости является очень важной, так как на ее основе можно выделить особенности каждой группы вещей, которые принадлежат определенной категории.
Основной классификацией является та, которую предлагает нам законодатель. Анализируя статью 130 ГК РФ, можно выделить следующие группы объектов:
вещи, которые являются недвижимыми по своей природе - это земельные участки, участки недр;
все то, что прочно связано с землей, при этом перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению является невозможным. В том числе это относится к таким объектам, как к зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства;
вещи, которые относятся к недвижимости в силу закона. Вследствие особой значимости и в силу необходимости государственной регистрации недвижимым имуществом признаны воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Их обособляют в отдельную группу в силу того, что естественные свойства данных объектов не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино - места), с условием, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;
иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости. Однако данную группу объектов кодекс не расшифровывает.
Следует учесть, что в данной классификации на лицо существенный недостаток - это отсутствие единого критерия, по которому, собственно, она и должна осуществляться.
В юридической литературе на сегодняшний день практически отсутствуют какие - либо классификации, основной сложностью является выработка классифицирующего признака.
В основу классификации можно принять экономические признаки:
в зависимости от воспроизводимости в натуральной форме: невоспроизводимые (земельные участки) и воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения);
в зависимости от формы собственности: частная, государственная, общая совместная, общая долевая, общественных организаций;
в зависимости от степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством.
В качестве еще одного квалифицирующего признака может быть использовано - функциональное назначение имущества. На его основании объекты недвижимости подразделяются на: производственные (прямо или косвенно участвующие в создании товара (земля, здания, сооружения, предприятия и т.д.)) и непроизводственные (предназначенные для обеспечения условий для обслуживания и проживания населения (жилые помещения, многолетние насаждения и другие)).
Проанализировав все выше сказанное, можно утверждать об объективности классификации:
в зависимости от происхождения: естественные (земельные участки, участки недр, водные объекты) и искусственные (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства и так далее);
в зависимости от формы собственности: частные, государственные, муниципальные и иные;
объекты, определенные законом в силу своей значимости: морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, суда внутреннего плавания;
в зависимости от функционального назначения: жилые и нежилые;
в зависимости от готовности использования: введенные в эксплуатацию и незавершенные.
Классификация объектов недвижимости по различным пр