Организация ипотечного кредитования в банке

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях система ипотечного кредитования представляется в виде одного из наиболее эффективных инструментов обеспечения доступности жилья для граждан за счет формирования особых условий взаимодействия финансово-кредитных организаций с физическими лицами. С позиции государства ипотечное кредитование становится объектом реализации регуляторно-мониторигновых функций, ориентированных, в конечном счете, на организацию социальных преобразований. Важно подчеркнуть, что достижение большей результативности производимых реформ в сфере ипотечного кредитования строится на анализе текущих теоретических практик и формирования новейших путей и направлений их совершенствования.
Актуальность темы исследования обуславливается и тем, что в условиях острого экономического кризиса вопросы обеспечения доступности ипотечного кредитования для граждан приобретают проблематизированый характер, диктующийся, с одной стороны, тенденциями рынка, а с другой стороны, стремлением государства стабилизировать текущее состояние экономики с перспективой сохранения намеченных тенденций и курсов развития составных элементов государственной политики, к числу которых относится и разрешение жилищной проблемы населения.
Вопросы ипотечного кредитования рассматриваются в трудах таких авторов, как А.И. Булатовой, З.В. Калашниковой, Е.А. Лихачова, Ю.А. Тихонова и др.
Вопросы, связанные с понятийным аппаратом, с помощью которого формируются теоретические основы предмета исследования, на наш взгляд, недостаточно глубоко проработаны в отечественной экономической литературе и нуждаются в обобщении накопленных знаний и дальнейшем развитии.
Совершенствование работы банков на рынке ипотечного кредитования приводит не только к повышению эффективности работы, но и к усилению конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования, что также требует своего исследования.
Объектом исследования является публичное акционерное общество банк «Сбербанк».
Предмет исследования ипотечное кредитование.
Цель исследования – произвести теоретический и практический анализ организации ипотечного кредитования в банке.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- изучить понятие, принципы и классификацию ипотечного кредитования;
- исследовать особенности функционирования рынка ипотечного кредитования;
- рассмотреть модели ипотечного кредитования в России и зарубежных странах;
- дать общую характеристику банка ПАО «Сбербанк»;
- провести анализ реализации программы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк»;
- проанализировать организацию ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк».
В ходе исследования автором использовались такие общенаучные методы познания, как системный подход к анализу изучаемых процессов и явлений, а также приемы и методы классификации, группировок, статистического и эконометрического анализа.
Структурно работа состоит из введения, двух разделов, шести параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.





1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие, принципы и классификация ипотечного кредитования

Под ипотечным кредитом понимается система экономических, правовых и организационных взаимоотношений, которые сложились в части изменения ссудной денежной стоимости с целью спонсирования приобретений частниками объектов жилой недвижимости, с гарантией возврата при залоге недвижимости.
Главным в расшифровке термина «ипотека» лежит дефиниция кредита (от лат. creditum – долговая ссуда и credere – доверять). Кредит рассматривают как «одолжение денег или продукции при критерии возврата и обычно с уплатой процента»; кредит банка – «денежная ссуда, представленная банком при критерии возврата и оплаты процента по кредитам» [6, с. 44].
В простом понимании под ипотечным кредитованием можно считать выдачу финансово-кредитным учреждением (и банком, в частности, как кредитным учреждением) заемщику денег в долг, принимая при этом имущество в качестве залога.
В некоторых случаях термины «ипотека» и «ипотечный кредит» считают синонимами, однако под кредитом понимают ситуацию, когда долговые обязательства не исполняются полностью и часть имущества заемщика становится собственностью заемщика, причем заемщики вправе применить его и исполнить свои финансовые ожидания.
Залог – это объект недвижимости, которым заемщик пользуется при выдаче кредита; ипотечный кредит – это такие отношения в части кредита, которые гарантируют возвращение занятых средств заемщиком.
Ипотечное кредитование как современная система – это комплекс подсистем, которые тесно связаны между собой и влияют друг на друга [15, с. 18].
Например, Ю.А.Тихонов считает, что «ипотека дает представление о заложенном объекте недвижимости – в этом контексте данная дефиниция фиксируется законодательно» [16, с. 56].
Ипотечное кредитование как совокупность финансово-экономических взаимоотношений содержит в своем составе ипотеку (базовую подсистему) – элемент или его часть в формате технологии залога; является частным случаем ипотеки, который гарантирует и иные формы сделки, и ипотечные кредиты [18, с. 443].
Ипотечный кредит в условиях современности представляет собой совокупность взаимосвязей «банк – заемщик – финансовый институт», у которых общая организационно-экономическая основа в части покупки объекта недвижимости под залог иного объекта недвижимости; по взглядам институциональной теории – институт, совокупность норм формальных и неформальных, управляющих поступками, отношения на основе договора по причине получения ипотечного кредита и выполнения принятых обязанностей; самую сложную форму финансово-кредитных отношений.
Принципы ипотечного жилищного кредитования создают фундаментальную методику работы ипотечного жилищного кредитования.
Принцип погашения – реализуется через погашение (возмещение) всей величины главного долга перед кредитом. Данный принцип на практике означает поэтапное погашение определенного кредита перечислением требуемых денег на счета кредитной организации или наличность в банковской кассе. Данный принцип зафиксирован в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) [2].
Принцип платности – реализация обязанности заемщиков по перечислению средств кредитору за эксплуатацию его денежных средств (цена как кредит или ставка, формирующие факт наличия и погашение кредитных ресурсов). В соответствии со ст. 423 ГК РФ [2] договор предполагает возмездность как главную черту кредитного договора. Это можно объяснить тем, что банк, как и любая другая кредитная организация, является коммерческим предприятием, а следовательно, главная цель их деятельности – получение прибыли [2].
Принцип обеспечения – кредит предоставляют исключительно под залог объекта недвижимости или прав на него. Речь идет об имуществе, на которое выдается ипотека. Данный концептуальный подход определяет потребность в защите интересов заемщика на случай возникновения нарушений со стороны заемщика, удовлетворяя требования по кредиту, которые гарантируются платежами по ипотеке.
Принцип срочности – предполагает выполнение кредитных обязательств в обозначенный срок. Если «параметры выполнения кредитных обязательств» окажутся сформированы, то кредит погасится с рассрочкой, по которой установлено время платежа. Если средства, взятые по кредитному договору, не возвращаются в обозначенный срок, то кредитор имеет возможность принять меры воздействия, предусмотренные договором, и получить компенсацию за нарушение условий погашения договора.
Принцип специальности – согласно действию данного принципа ипотека устанавливается исключительно в отношении того объекта недвижимости, под который возникает договор ипотечного кредитования [6, с. 45].
Принцип обязательности или (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) [9, с. 55].
В некоторых зарубежных странах роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги. Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными Единого государственного реестра прав любым заинтересованным лицом, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать помимо технических характеристик права других лиц на эту недвижимость, к которым относятся права залога, аренды и др.
Принцип гласности (публичности) выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5].
Принцип достоверности. Данный принцип учитывает наличие помимо подтверждения зарегистрированных прав и других документов, например, закладных.
Принцип приоритета изложен в п. 1 ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» [5] следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)».
Принцип необратимости гарантирует стабильность и заключается в том, что ипотеку регистрируют в случаях, которые закон или договор не предусматривает. С учетом данного принципа только при наличии спора ипотечная запись считается действительной и имеет шансы на отклонение через суд.
Принцип различия – это индивидуализирует взгляд с позиций заемщика (банк, иная кредитная организация) в отношении дифференциации групп заемщиков. Принцип заимствования заемщиков применяется кредитной организацией.
Принцип намерения – является обязательным в отношении некоторых разновидностей кредитов (к примеру, на строительство жилья) и предполагает наличие целевого кредита на жилье (в частности, для отдельных категорий граждан). С учетом действия этого принципа у выданного кредита имеется строго целевое назначение на строительство или покупку недвижимости, которая и является предметом залога.
В свою очередь, классифицировать ипотечное кредитование следует по следующим параметрам:
1) залог – при ипотеке обязателен. В качестве залога выступает объект недвижимости, который приобретается посредством ипотеки или уже имеется в собственности заемщика. У кредитора есть право реализовать недвижимость, которая находится под залогом, если имеют место платежные нарушения или иные долговые обязательства для покрытия своих расходов.
Договор ипотечного кредитования уже на этапе оформления предполагает залог недвижимости, приводя к снижению предполагаемых рисков банка в случае потери заемщиком шансов на возврат долгов, тем самым повышая дисциплину среди заемщиков, если обязанности приняты на себя добросовестно. В таком случае имущество, находящееся под залогом, собственностью банка не становится, а остается принадлежащим заемщику. Если долг не погашается, то с учетом решения суда залоговая недвижимость реализуется, чтобы компенсировать неуплаченные долги.