Экспертиза инвестиционного проекта на примере административного здания с участком

Введение
Целью курсовой работы является ознакомление с понятием процеду-ры проведения экспертизы и инспектирования инвестиционного процесса, практическое применение полученных знаний на примере проекта строи-тельства административного офисного здания в городе Курск.
Инвестиционный проект — социальный или экономический проект, основанный на инвестициях; обоснование экономической целесообразно-сти, объёма и сроков осуществления прямых инвестиций в определённый объект, включающее проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с действующими стандартами.
Экспертиза инвестиционных проектов — это комплекс мероприятий, проводимых в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы гос-ударства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых инвестиций.
Экспертиза инвестиционного проекта направлена на расчет эффек-тивности инвестиционных проектов и их рискованность. Такая экспертиза проводится с использованием различных математических моделей, при ко-торых анализируются сумма инвестирования, доходность инвестиций, ин-декс доходности и срок окупаемости инвестиционных проектов. Рассмот-рение нескольких вариантов инвестирования позволяет реализовать инве-стиционный проект с наибольшей эффективностью. Анализ денежных по-токов при оценке эффективности инвестиционных проектов связан с оцен-кой инфляции в стране и налогового окружения компании.
Качественно проведенная экспертиза позволяет на основании прове-денных расчетов выбрать из нескольких вариантов наиболее безопасный инвестиционный проект для реализации его в конкретных становых, про-изводственных и экономических условиях. Проведение экспертизы инве-стиционных проектов сопровождается проведением значительного количе-ства расчетов, составлением схем и графиков. Все, что не удастся выразить с помощью цифр и графического представления, формулируется в допол-нительном аналитическом заключении, которое является частью эксперт-ной документации.
В ходе выполнения курсовой работы были выполнены следующие задачи:
 исследовано понятие инвестиционно-строительного процесса, осо-бенностей управления его с помощью инвестиционно-строительного ме-неджмента;
 изучен инвестиционно-строительный проект и его роль в инвести-ционно-строительном процессе;
 изучено понятие и порядок проведения правовой, экономической, экологической, технической, государственной вневедомственной экспер-тиз и экспертизы местоположения объекта;
 ознакомление с методикой оценки эффективности инвестиционного проекта.


1. Инвестиции. Инвестиционно-строительный процесс и менеджмент
Тема данной курсовой работы: «Экспертиза инвестиционного про-екта на примере административного здания с земельным участком в горо-де Курске».
В данном разделе курсового проекта рассматривается правовое обеспечение данного объекта недвижимости на всех этапах жизненного цикла: от предпроектного исследования земельного участка до ввода в эксплуатацию.
1.1 Инвестиционно-строительный проект
Проектом предусмотрено строительство административного здания
для расположения в нем офисных помещений в осях 1-4 и А-Г. Здание имеет два надземных этажа и подполье.
Высота здания (архитектурная) от планировочной отметки земли – +7,940 м.
1. Назначение здания – нежилое.
2. Район постройки – Курск.
3. Число этажей – 3, в том числе надземных – 2 и подвальный - 1.
4. Здание по пожарной опасности относится:
- к классу функциональной пожарной опасности – Ф 4,3;
- к категории по взрывопожарной и пожарной безопасности - С1;
- по степени огнестойкости – II.
6. Уровень ответственности здания – II.
7.Климатический район – II. Климатический подрайон - IIБ.
Объектом проектирования является здание общественного назначе-ния – офисное здание.
Проектируемое здание - отдельностоящее, имеет симметричную, прямоугольную форму в плане, с размерами в осях 1-4 и А-Г 12х26,6 м, максимальная отметка здания +7,940 м.
За относительную отметку 0,000 принять уровень чистого пола пер-вого этажа.
В запроектированном здании имеются помещения, представленные в таблицах 1, 2, 3.

Таблица 1 – Подвальный этаж
№ пом. Наименование Площадь, м2
1. Архив 29,76
2. Кабинет видеонаблюдения и электрощитовая 11,70
3. Индивидуальный тепловой пункт 11,70
4. Архив 47,17
5. Коридор 19,70
6. Подсобное помещение 8,96
Общая площадь 128,99
Таблица 2 – Первый этаж
№ пом. Наименование Площадь, м2
7. Тамбур 9,00
8. Коридор 71,22
9. Касса 15,36
10. Кабинет 16,67
11. Кабинет 21,06
12. Кабинет 26,68
13. Комната приема пищи 11,92
14. Санузел 3,00
15. Кабинет 15,68
16. Кабинет 39,87
17. Кабинет 37,01
18. Крыльцо 1 6,75
19. Крыльцо 2 2,88
Общая площадь 277,10
Таблица 3 – Второй этаж
№ пом. Наименование Площадь, м2
20. Кабинет 58,05
21. Санузел 3,75
22. Помещение 8,75
23. Кабинет 38,66
24. Кабинет 26,68
25. Кабинет 14,98
26. Санузел 3,00
27. Помещение 104,61
28. Коридор 7,58
Общая площадь 266,06

1.2 Полный цикл инвестиционно-строительного процесса по созданию объекта
1.2.1 Предпроектные исследования земельного участка, выбранного для строительства
Офисное помещение, проектируется по адресу: Курская обл., г. Курск, ул. Красной Армии, 54

Рисунок 1 - Расположение исследуемого объекта [13]

Тип: земельный участок
Кадастровый номер: 46:29:102254:68
Категория и виды разрешенного использования:
 земли поселений (земли населенных пунктов);
 для строительства и эксплуатации административных и офисных объектов;
 О-1 - многофункциональная общественно-деловая зона.
Правовое регулирование строительной деятельности обеспечивается рядом нормативных актов. В этой работе проанализируем их, а также рас-смотрим компетенцию государственных органов и негосударственных субъектов, которые регулируют строительство.
1.2.2 Предоставление земельного участка
Любое строительство объекта недвижимости начинается с предостав-ления земельного участка.
Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает предо-ставление земельного участка для строительства без предварительного со-гласования места размещения объекта [5].
Порядок предоставления земельного участка состоит из следующих этапов:
1. Формирование земельного участка:
 подготовка проекта границ земельного участка, а также установка его границ на местности;
 определение вида землепользования, разрешенного для данного земельного участка;
 определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
 принятие решения о проведении закупки, которую проводят по-средством аукциона/конкурса или предоставление земельных участков без ее проведения;
 публикация сообщения о проведении закупки или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без их проведения.
2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соот-ветствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ [5].
Возможны случаи предоставления земельного участка, находящего-ся в муниципальной или государственной собственности без проведения закупки.
Порядок предоставления включает следующие этапы:
 подготовка схемы расположения земельного участка (если земель-ный участок предстоит образовывать, и не утвержден проект межевания территории);
 подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
 принятие решения о предварительном согласовании предоставле-ния земельного участка;
 обеспечение выполнения кадастровых работ с целью образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ;
 осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;
 подача заявления о предоставлении земельного участка;
 составление и удостоверение договора купли-продажи/договора аренды земельного участка/договора безвозмездного пользования земель-ным участком, а также принятие решения об использовании участка бес-срочно или на определенный срок.
В данном случае строительство ведется на существующем земельном участке, находящемся в муниципальной собственности Администрации го-рода Курска. Заказчиком выполнения работ является Муниципальное ка-зенное учреждение «Управление капитального строительства города Кур-ска».
В согласовании с п. 2 ст. 3.3. Земельного кодекса, распоряжение зе-мельными участками, государственная собственность на которые не раз-граничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа отношении земельных участков, расположенных па территории городского, округа.
Согласно статье 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением зе-мельного участка соблюдением требований, его разрешенным использова-нием градостроительных регламентов, строительных, экологических, са-нитарно-гигиенических нормативов.
В данном случае земельный участок по категории земель относится к землям поселений (землям населенных пунктов).
Разрешенное использование земельного участка — для объектов об-щественно-делового назначения. Размещение проектируемого объекта ка-питального строительства должно соответствовать нормам Градострои-тельного регламента соответствующей территориальной зоны согласно Правилам землепользования и застройки населенного пункта (статьи 30 и 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации ). Основные ис-ходные данные для проектирования заказчик должен подготовить еще до начала проектирования.
К таким исходным данным относят: